Escribano a tus zapatos

En los autos “Meza Ines Ana María c/ Bahle Alicia Itati, Cubilla Feliz Ariel y Bahle Carlos Daniel s/ cobro de pesos (sumarísimo)”, los integrantes de la Sala IV de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Corrientes determinaron que un acta notarial elaborada a pedido de la locataria para constatar la entrega de las llaves de un inmueble de parte de un escribano carecía de eficacia probatoria.

 

Los jueces precisaron que no se puede concluir que la demandada exteriorizó su voluntad de concluir el contrato al poner las llaves a disposición de la actora como se expresa en el acta notarial, ya que la parte accionante no tuvo participación en este procedimiento y, por lo tanto, se violó su derecho a defensa.

 

En su voto, el juez Carlos Rodríguez señaló que “la existencia del vínculo contractual que unía a las partes en conflicto está fuera de toda duda pues el mismo no ha sido desconocido por la demandada. En lo que sí hay diferencias entre las partes es en cuanto al momento en que se materializa la rescisión contractual por lo que corresponde determinar si hubo rescisión, en que momento se produjo y en su caso si corresponde o no abonar meses adeudados y/o multa por rescisión y preaviso”.

 

El magistrado relató: “Para ello en primer lugar se impone analizar detenidamente las cláusulas del contrato de locación que vinculó a las partes en cuanto para la solución del caso interesen y así, advierto que el mismo se celebró el 12 de junio de 2008 y se convino en la cláusula segunda que tendría un plazo de vigencia de 36 meses, esto es desde el 13 de junio de 2008 al 12 de junio de 2011.En la cláusula tercera se estipuló el precio de la locación en 950 pesos las doce primeras cuotas, 1.250 las doce subsiguientes y 1.500 las correspondientes a los doce últimos meses”. 

 

El camarista afirmó que “en la cláusula quinta se establece a modo indemnizatorio que si el locatario rescindiera anticipadamente el contrato de locación después de cumplido los seis meses de contrato, debe abonar a la locadora la suma correspondiente a un mes y medio de alquiler y si cumpliera los doce meses de vigencia, la suma correspondiente a un mes de alquiler y con respecto al preaviso, se estipula que el locatario debe preavisar fehacientemente a la locadora, de la rescisión anticipada del contrato con un término no menor de sesenta días o en su defecto, deberá pagar la suma correspondiente a dos meses de alquiler”. 

 

Siguiendo esta línea de razonamiento, el miembro de la Sala consignó que “en la cláusula novena se establece que la falta de pago en término dará lugar a la aplicación de una multa diaria del 1% equivalente al monto del alquiler mensual”. 

 

El vocal añadió que “en este punto debo discrepar con la sentenciante de grado en cuanto considera que la demandada exteriorizó su voluntad de rescindir el contrato poniendo las llaves a disposición de la actora conforme procedimiento llevado a cabo según consta en el Acta Notarial pasado por ante el Escribano Sergio Luis González, el día 12 de diciembre de 2008 pues el mismo fue llevado a cabo sin que se le haya otorgado ninguna participación a la parte accionante a fin de que pueda asegurar su derecho de defensa, violándose no solo el Art. 18 de la Constitución Nacional sino también la garantía que toda persona tiene de ser oída de conformidad al Art.8.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos”. 

 

“Si bien el escribano interviniente manifiesta en el acta en cuestión que la propietaria mantuvo con él una conversación telefónica en horas de la tarde en la que se convino la entrega de las llaves en el día y hora en que tal diligencia se llevó a cabo, pesaba sobre la demandada la carga de la prueba de ese hecho y ello no se suple con el acta notarial de un escribano que a requerimiento de la parte demandada concurre al domicilio de la accionante a llevar a cabo la tarea que le fue encomendada. Recordemos en este punto que tal carga probatoria fue incumplida pues la accionada fue declarada negligente en la producción de la totalidad de sus pruebas tal como lo declaró la sentenciante de grado por Resolución 536”, precisó el integrante de la Cámara.

 

El sentenciante indicó: “De modo tal que -en mi criterio- debe tenerse por rescindido el contrato de locación en análisis el día 12 de febrero de 2009, fecha en la que se produce la entrega de las llaves por la parte demandada de conformidad al Acta Notarial de Constatación materializado en la Escritura 22 pasada por ante el registro de la Escribana María Ana Antonelli de Brunel, diligencia que fue llevada a cabo con la presencia de la locataria -hoy demandada-, su apoderada y el Escribano Sergio González, oportunidad en la que también se constató el estado del inmueble al momento de su desocupación”. 

 

“Tengo así, entonces, que la rescisión del contrato se materializó en ese acto, es decir, cuando se llevaban cumplidos ocho meses del contrato de locación”, añadió en este mismo sentido Carlos Rodríguez.

 

El juez concluyó: “Y en éste punto bueno es señalar también y más allá de la fe que merece o no el acta de constatación referido, que la locataria incumplió con su obligación -en el sentido de carga- de dar el preaviso de la rescisión anticipada de modo fehaciente y con una anticipación de 60 días tal como reza la cláusula quinta apartado B del contrato de locación suscripto”.