El que promete tiene que cumplir

En los autos “Spitale Adriana Carina y otro/a contra García Roberto David s/ Resolución Contrato Compra/Venta Inmuebles”, los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul rechazaron la pretensión de los accionantes, al afirmar que no demostraron el cumplimiento de las obligaciones del contrato básico que antecedió a la cesión de compraventa que medió en el caso.

 

Los jueces añadieron, en este mismo sentido, que la parte accionante tampoco instó el trámite de escrituración a favor del cesionario, por lo que su reclamo tenía inclusive menos peso. Entre otras cosas, se había comprometido a pagar parte del contrato anterior en cuotas, entregar un auto e intercambiar un bien inmueble.

 

En su voto, el juez Víctor Peralta Reyes recordó que “con fecha 30 de enero de 2007, los accionantes celebraron un boleto de compraventa con Arturo Rene Borda y Nilda Susana Reger, a quienes vendieron un inmueble ubicado en Avda. Humberto I entre Maipú y la ribera del Arroyo Azul, que se encontraba afectado por una hipoteca y un embargo, habiéndose obligado a cancelar estos gravámenes en un plazo que no excedía los seis meses. A su vez, los actores recibieron en parte de pago el inmueble situado en calle Rauch entre Lamadrid y Pringles de Azul”.

 

El magistrado añadió a esta información que “con fecha 1 de junio de 2007, los actores cedieron a Roberto David García todos los derechos y acciones que les correspondían sobre el inmueble recibido en parte de pago, ubicado en calle Rauch entre Lamadrid y Pringles de Azul; siendo este contrato el que ha dado lugar a la demanda de autos. En este segundo contrato se estipuló que la escrituración se otorgaría dentro de los treinta días, en cuyo momento el cesionario constituiría hipoteca sobre el inmueble transmitido, a fin de garantizar el saldo de precio adeudado que debía satisfacerse en cuotas”.

 

“Puede apreciarse, de este modo, que el segundo instrumento referido de fecha 1 de junio de 2007, encierra una verdadera cesión de contrato o transmisión de posición  contractual, pues a través del mismo los actores le transmitieron a Roberto David García el lugar que ocupaban en el boleto de compraventa de fecha 30 de enero de 2007, que habían celebrado con Arturo Rene Borda y Nilda Susana Reger”, agregó el camarista. 

 

El vocal señaló que “en este punto es menester aclarar que en la cesión de contrato, entre cedente y cesionario, basta con el consentimiento para el traspaso de la posición contractual, no siendo necesaria notificación alguna al contratante cedido; o sea que las declaraciones de cedente y cesionario no constituyen un proyecto de contrato, ni algo equivalente a una oferta que  se dirija al contratante cedido, sino en sí, un contrato ya perfecto, con sus  consecuencias propias; debiendo respetarse las reglas sobre la forma”. 

 

El miembro de la Sala manifestó que “tal como lo pone de resalto Mosset Iturraspe, las partes en el negocio de cesión se denominan: cedente y cesionario; el contratante cedido no es parte y se limita a dar su asentimiento expreso o tácito; este asentimiento sirve para hacer eficaz la cesión respecto del cedido”. 

 

“Cuando la aceptación de la cesión se produce, el cedente es liberado de las obligaciones nacidas del contrato y pierde, a la vez, los derechos engendrados a su favor. Si el cedido no acepta la cesión no se verifica la liberación del cedente; pero como el negocio ha tenido efecto entre las partes, ambos –cedente y cesionario- quedan obligados frente al cedido”, afirmó el integrante de la Cámara.

 

El sentenciante destacó que “la figura de la cesión de contrato ha servido para estructurar la postura procesal de los actores, quienes, como ya lo señalé, adujeron que en el caso se está ante una cesión de promesa de venta, por lo que no se encuentra en cabeza de ellos la obligación de escriturar el inmueble en cuestión, la que pesa sobre los titulares dominiales Arturo Rene Borda y Nilda Susana Reger”. 

 

“Pusieron de resalto los actores que, según las normas que regulan la cesión, sólo se encuentran obligados frente al cesionario Roberto David García por la efectividad de la cesión, no siendo deudores directos de la obligación de escriturar; toda vez que el cesionario adquirió los derechos y acciones que ellos poseían, ocupando exactamente su lugar en el referido contrato de fecha 30 de enero de 2007, con todas las ventajas y desventajas que podrían extraerse de aquella convención”, precisó también Peralta Reyes.

 

El juez entendió que “en función de ello, consideraron haber dado acabado cumplimiento con las obligaciones a su cargo con la entrega de la posesión del inmueble al cesionario demandado; y puntualizaron que no resulta indispensable la notificación a los deudores cedidos (Borda y Reger), siendo innecesaria la conformidad de los mismos a los fines de la concreción del acto jurídico en cuestión, pese a lo cual la cesión le fue verbalmente notificada a los titulares dominiales del inmueble”.

 

“Estos argumentos vertidos en la demanda no son atendibles, pues más allá de que en el caso se está ante una transmisión de posición contractual, recaía sobre los actores la obligación de otorgar la posesión del bien (lo que cumplimentaron) y de prestar la colaboración debida para que el contrato celebrado con el demandado fuera llevado a escritura pública, conforme se sostuvo en la sentencia apelada”, expresó el magistrado. 

 

El camarista puntualizó que “los actores cumplieron con la entrega de la posesión, más, por el contrario, no realizaron las gestiones que estaban a su cargo a los fines de arribar a la escrituración del inmueble, habiendo incumplido el deber de colaboración que sobre ellos pesaba”. 

 

“Aquí es menester recordar lo estipulado en la cláusula sexta del contrato cuya resolución se pretende en autos, donde se estableció que la escritura traslativa de dominio se otorgaría ante los escribanos Luis María Scabuzzo y/o Ricardo José Scabuzzo dentro de los treinta días, en cuyo momento el comprador Roberto David García constituiría derecho real de hipoteca sobre el inmueble a favor de los actores, sobre el saldo de precio adeudado”, observó el vocal.

 

El miembro de la Sala acotó que “por lo antedicho y en razón del deber de colaboración que emana del principio de buena fe contractual, resulta evidente que pesaba sobre los actores la carga de instar el trámite necesario para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a favor del cesionario, facilitando al escribano todos los elementos que estuvieran a su alcance a los fines de concretar dicho acto”. 

 

“Si se examinan las constancias de la causa puede observarse que no ha mediado ninguna gestión de los actores tendiente a que el escribano avanzara en el trámite escriturario, siendo que, como es sabido, se le deben suministrar al notario todos los datos y documentación necesaria para obtener los certificados y adoptar las demás medidas que resulten pertinentes”, concluyó el integrante de la Cámara.