El magistrado partió de la base que las partes habían estado vinculadas por un contrato de concesión y que las imputaciones formuladas por el sindicato contra el actor sustentadas en presuntos incumplimientos a sus obligaciones carecían de asidero y no justificaban la resolución contractual dispuesta por el primero con fecha 31.8.98. Así otorgó también una indemnización a título de lucro cesante, que estimó partiendo de la base de una explotación efectiva del 80% de la capacidad de plazas en el establecimiento durante 70 días por año
Según la demanda, las partes habían suscripto un contrato de concesión – en octubre de 1996, para iniciar su vigencia el 1° de enero de 1997- por el que el actor se encargaría de la explotación de un hotel, de propiedad del sindicato demandado. Tras haber obtenido una inicial conformidad del sindicato dio comienzo a ciertas obras necesarias para la refacción del establecimiento, aun sin contar con los planos municipales pertinentes. A pesar de su requerimiento, el sindicato no le entregó los planos y en la Municipalidad el hotel no se hallaba registrado a nombre de la entidad demandada.
Por tales razones, Ferrer alegó que no habría podido continuar las obras a partir de diciembre de 1996, y desde entonces, el sindicato habría dejado de pagar las obras. No obstante, el actor habría explotado el hotel durante dos años, sin objeciones por parte de la demandada, hasta que ésta, intimada a cumplir sus obligaciones contractuales, le habría planteado cuestionamientos referidos a las obras y, sobre esa base, el 31 de agosto de 1998 la demandada rescindió el contrato.
A su turno, los vocales José Luis Monti, María Gomez Alonso de Díaz Cordero y Felipe Cuartero, coincidieron con el a quo en cuanto a que el objeto del contrato de concesión era la explotación turística del hotel y las tareas a las que se comprometió el actor en la “carta de intención” –anexada al contrato- eran concordes con el objeto principal del contrato, en tanto estaban dirigidas al acondicionamiento del edificio para su puesta en marcha.
Respecto a la resolución del contrato por parte de la demandada, no encontraron justificada dicha medida pues el sindicato recién comenzó a realizar una tarea de inspección en el hotel -en la que luego basaría su comunicación resolutoria- después de haber recibido la carta documento que le enviara el actor el 3 de julio de 1998 por la que lo intimaba al pago del 50% de los trabajos realizados y le solicitaba los medios para la reparación de los daños causados por la humedad.
Con respecto al reclamo del actor para que la demandada se hiciera cargo de la mitad de los gastos correspondientes al problema de humedad del edificio, los jueces echaron mano del punto 6 de la carta intención que estableció que se “compartirían en partes iguales los gastos de construcción, refacción y acondicionamiento”.
Según los magistrados, “esta última parece ser la condición del daño causado por la humedad, pues hace al acondicionamiento del edificio para el uso al que está destinado y no se puede considerar como un mero “desperfecto” por lo que resolvieron que correspondía que la demandada se hiciese cargo del 50% de dichos gastos.
En cuanto a la responsabilidad que imputaba el sindicato demandado al actor por no haberle notificado cuáles eran los elementos necesarios para comenzar la obra y por no haber descubierto más temprano que la edificación estaba excedida en su metraje de construcción permitida, consideraron que, más allá de la responsabilidad compartida para la realización de trabajos, “todo contrato requiere de la colaboración de ambas partes para su cumplimiento” y, además, “es obligación de todo propietario de un bien inmueble disponer de planos aprobados”.
Por eso, entendieron que no es dable suponer que el actor, al suscribir el contrato, haya previsto que no se pondrían a su disposición los planos del edificio ni el título de propiedad, máxime tratándose de un hotel que requiere habilitación y supervisión por lo que se decidió confirmar la sentencia de primera instancia.