El 17 de noviembre de 1999 la actora suscribió con la demandada un contrato de “locación de servicios” por el que se obligó a la confección del proyecto, la dirección y construcción de una vivienda en el country Galápagos -que comenzó a ejecutarse el 28 de enero de 2000- por el sistema llamado “administración de obra a precio fijo”, el cual debía pagarse contra entrega de los “certificados de obra”.
El 4 de agosto de 2000 recibió una carta documento por la que la demandada le comunicaba la “rescisión del contrato de locación de servicios firmado el 17 de diciembre de 1999 por incumplimiento de plazo de ejecución y mal desempeño de los gremios por Uds. sub-contratados, encontrándose grandes falencias en los trabajos realizados hasta la fecha”. En consecuencia, la actora respondió la misiva por el mismo medio, rechazando la recibida e intimando a la accionada a entregar el saldo adeudado por los “certificados de obra”, que según explicó se entregaron cuatro y no fueron íntegramente abonados.
A su turno, Pintos reconvino por daños por la suma de $56.513,82 invocando que la obra adolecía de varios defectos de construcción. La sentencia de primera instancia admitió parcialmente tanto la demanda como la reconvención imponiendo las costas en el orden causado. Contra dicho acto jurisdiccional se alzaron ambas partes.
Como primer medida, los jueces de la cámara explicaron que más allá de la calificación dada por las partes, “aquí se ha tratado de una locación de obra, pues se tiene en mira el resultado”. También señalaron que el contrato no contenía una cláusula resolutoria expresa que autorizará a alguna de las partes a tener por resuelto el mismo frente al incumplimiento de la otra. De manera tal que la falta de esta cláusula impone -en principio- la necesidad de intimar al cumplimiento, cosa que la parte reconviniente no hizo, y sólo se expresó sobre los incumplimientos atribuidos a la actora.
Consecuentemente señalaron que había quedado acreditado en la causa que la obra adolecía de graves defectos de construcción, y que tales defectos importaban considerar que medió incumplimiento relevante y culpable de la parte actora de las obligaciones emergentes del contrato y a su cargo. Además, la parte demandada hizo saber de la existencia de tales defectos en tiempo y forma de manera que no obró recepción de la obra ni conformidad consecuente.
Tal es así que concluyeron que la parte actora con fundamento en los arts. 1201 y 1204 del Código Civil no está legitimada para reclamar el cumplimiento del contrato por ser, precisamente, la parte incumplidora del mismo. Ahora bien, conforme los agravios de la actora la demandada resolvió el contrato sin intimarle previamente, y el a quo consideró que no le era obligatorio.
En cambio, los jueces de la alzada entendieron que si bien es cierto que tanto en el Código Civil como en el Comercial se dispone para supuestos del llamado “pacto comisorio tácito” que: “no ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a quince días, salvo...”. Interpretaron que la palabra “podrá” se refiere al plazo y “no a que podrá o no intimar al cumplimiento”. Ello ya que “el artículo permite obtener la resolución sin recurrir a los tribunales judiciales, estableciendo como requisito fundamental para esta vía el requerimiento o interpelación al deudor, para que cumpla con su obligación...”. Así es que consideraron a la intimación requisito fundamental, lo que llevó necesariamente a concluir que en principio “es inexcusable, para lograr la resolución extrajudicial”. Asimismo, entendieron que “surge implícitamente del párrafo final del art. 1204 ya citado que el requerimiento no es presupuesto para reclamar judicialmente la resolución”. Y con este alcance confirmaron la decisión del a quo.