22 de Noviembre de 2024
Edición 7097 ISSN 1667-8486
Próxima Actualización: 23/11/2024

El pacto comisorio no es para cualquiera

La Cámara Civil condenó a una constructora a devolverle a un mujer los u$s24.555 de las cuotas que pagó por un inmueble a construirse y que no pudo terminar de abonar por la crisis económica del 2001. El tribunal explicó que la empresa se encontraba en mora desde que se firmó el contrato porque no cumplió con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades. FALLO COMPLETO

 
Los jueces Hugo Molteni, Jorge Escuti Pizarro y Ana María Luaces, integrantes de la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en autos caratulados “CUEVA, Liliana Beatriz c/ LIBERTADOR 5665 S.A. s/ daños y perjuicios” condenaron a la demandada a devolverle a la actora los 24.555 dólares que fue pagando en cuotas para adquirir un departamento, en un edificio a construirse, y que por la crisis económica del país en 2001 no pudo terminar de saldar.

Ambas partes habían acordado el precio de compra del inmueble en 84.497 dólares. Para eso la actora podía contar “con la mejor financiación” de créditos del Banco Societe Generale para que los compradores adhirieran los planes de préstamos hipotecarios para saldar el precio de compra.

“Es innegable -afirmaron los jueces-, que las personas que adquieren un inmueble con destino a vivienda al iniciarse la construcción del edificio, lo que comúnmente se denomina “en el pozo” (en alusión a la inicial excavación), lo hacen en función de la financiación que se brinda para pagar el precio, el cual obviamente no lo tienen ahorrado, más que para saldar ciertas cuotas de refuerzo, pero en general, el precio se va pautando en mensualidades que se extienden por varios años”.

Sin embargo, la crisis financiera de 2001 “configuró un impedimento para la obtención de un crédito bancario en dólares, que permitiera a la actora financiar los u$s84.497” explicaron los jueces.

Por esta situación “no puede atribuírsele a falta de previsión, en la medida que aquella crisis financiera y cambiaria, no sólo imposibilitó extraer los ahorros depositados, sino que inhibió a la entidades bancarias al otorgamiento de nuevos préstamos en dólares, siendo absolutamente incierto en esos momentos cual sería el temperamento que regiría para los acordados en los años anteriores”.

A pesar de la crisis económica y la imposibilidad por ella de que la actora pagara el saldo del inmueble, la alzada dijo que “ la empresa vendedora se encontraba en mora desde el momento mismo de la celebración del contrato”.

Esto es así porque “el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades”.

“El vendedor que no cumple con la afectación e inscripción de la promesa de venta, cae inmediatamente en mora, lo cual lo coloca en la situación de los arts. 510 y 1201 del Código Civil, que veda la posibilidad de reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o pretender la resolución del contrato por culpa de los mismos” explicaron los jueces el alcance de las normas citadas del Código Civil.

“Estas consideraciones permiten entonces concluir, que la demandada incurrió en mora desde el momento mismo en que se celebró el contrato en estudio, sin contar con la previa afectación del inmueble. De ahí que la falta de pago del saldo de precio que le imputa a la compradora, en realidad no tuvo virtualidad moratoria”.

Por estos motivos, “debe reconocerse que al menos la demandada debe devolver el valor de lo entregado por la compradora frustrada, en la misma especie de dinero recibido, ya que de este modo se las coloca a ambas partes en la misma situación patrimonial que tenían con anterioridad a la concertación del negocio” explicaron los jueces que condenaron a la demandada a la “restitución de u$s24.555, que corresponde a la sumatoria de las distintas porciones del precio pagadas por la actora”.

El fallo dejó lugar para una fuerte crítica de los camaristas para quienes tienen estas actitudes. “Detrás del asunto que aquí se juzga, está latente todo un sistema de protección de quienes, empeñando quizá sus ahorros, quedan a merced de improvisados empresarios que, culposa o dolosamente, frustran las expectativas de acceder a una vivienda”, afirmaron categóricamente.



dju / dju
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