Lo resolvió Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, integrada por los jueces Jorge A. Giardulli, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna y Claudio M. Kiper, en los autos caratulados “Establecimientos La Negra SCA c/Garavaglia, Abel Ángel y otro s/resolución de contrato” a raíz de los recursos interpuestos por los demandados (vendedores) contra la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda que perseguía la resolución del boleto de compraventa suscripto por incumplimiento.
Entre sus argumentos, uno de los demandados aseguró que la actora obtuvo la escrituración de la más importante de las tres parcelas pero que se desentendió de las otras dos, y que en el contrato se estableció un pacto comisorio para ciertas situaciones, de modo que ante otras, “el actor no podía resolver”, por haber renunciado a la posibilidad que otorga el art. 1204 del Cód Civil.
Con algunos razonamientos similares, el otro demandado, Abel Ángel Garavaglia, también intentó demostrar que la frustración del contrato es imputable a la actora. Señaló que cumplieron todos los recaudos necesarios para que se pudiera escriturar los dos inmuebles que habían quedado pendientes, pero que el comprador no quiso hacerlo. Y reiteró que el adquirente estaba impedido de ejercer la facultad de resolver.
El contrato de compraventa que se discute en la causa fue suscripto el 25 de febrero de 1999 por la compra de tres fracciones de campo ubicadas en el Partido de Carmen de Areco, provincia de Buenos Aires, por el
precio total de U$S 2.600.000. Los vendedores entregaron al comprador la posesión de las tres fracciones.
El contrato determinó que el precio total se pagaría de la siguiente manera: 980 mil pesos al momento de la compra y 1.620.000 pesos al momento de la escrituración. El primer monto, por la situación que atravesaban los vendedores y los inmuebles (embargos, hipotecas, inhibiciones), quedó en depósito en poder del escribano, quien debía entregarlo al suscribirse las escrituras traslativas de dominio.
En lo que interesa para esta causa, en la cláusula décima segunda del contrato se estipuló que “si por causa no justificada alguna de las partes no concurriese a firmar la escritura traslativa de dominio o no cumpliere con las obligaciones asumidas, sin perjuicio de lo establecido en la cláusula anterior, la parte no culpable podrá optar por rescindir el presente boleto, exigiendo en el plazo de 72 hs el cumplimiento de lo establecido en la cláusula octava, apartado a) con más otro período similar de arrendamiento hasta el 31/7/2005 si fuera la compradora, o reteniendo la suma percibida si fueran los vendedores, los que podrán disponer en forma inmediata y libremente de los inmuebles. En ambos casos el retardo o incumplimiento hará correr la multa diaria establecida en la cláusula anterior”.
Además, degún la cláusula décima quinta, “ambas partes acuerdan al presente el carácter de contrato obligatorio, irrevocable e irreversible de venta (salvo las excepciones establecidas). Por tanto cualquier incumplimiento dará lugar a la parte cumplidora para accionar por los daños y perjuicios producidos con más la multa diaria establecida en concepto de cláusula penal”.
Por todo ello, el juez preopinante determinó que es un hecho “no controvertido” que los vendedores no estuvieron en condiciones de cumplir con las obligaciones a su cargo en la fecha pactada. “En efecto, sólo se pudo formalizar en escritura pública la trasmisión del dominio de uno sólo de los campos. Los otros dos estuvieron en condiciones muchos tiempo después, ya que pesaban sobre ellos y sobre los vendedores medidas cautelares que impedían la enajenación en la forma convenida”, recordó Kiper.
Además, el magistrado subrayó que el comprador
nunca renunció a la posibilidad que le otorgar en forma implícita el artículo 1204 del Código Civil. Además aclaró que las partes renunciaron únicamente a la posibilidad de arrepentirse, de allí la mención a que el contrato es irrevocable e irreversible. Por último, el magistrado destacó que las partes reforzaron el pacto comisorio en la cláusula décimo segunda.
“Como bien resolvió el a quo, el hecho de haberse pactado una cláusula penal por cada día de retraso no impide el ejercicio del pacto comisorio implícito, y tampoco constituye un obstáculo el cumplimiento parcial del contrato por haberse escriturado uno de los tres inmuebles”, agregó.
Por todo lo expuesto, el tribunal confirmó la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios, con costas de esta instancia a los apelantes vencidos.
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