La nulidad en cinco minutos

Una cosa es el respeto de los plazos por motivos de seguridad jurídica, y otra muy distinta es ser estricto con un plazo que genera más problemas de los que soluciona.

Así parece haberlo entendido la Suprema Corte de la Provincia de Mendoza, que en los autos “M.J.A. En J° 58.955/12.124 L.H. C/ L.E. p/ Ejec. de Sentencia”, resolvió declarar la nulidad de una resolución que declaró el fracaso de una subasta por una división de condominio, porque los adquirentes del inmueble acompañaron el dinero cinco minutos después de vencido el plazo acordado con el martillero.

En el acto de ejecución de una sentencia de división de condominio, se había llevado a cabo una subasta, en la que, luego de varias ofertas, resultó adjudicatario del inmueble rematado el Sr. J.

En el acta de la subasta, se dejó constancia a pedido del abogado de uno de los condóminos que, finalizado el acto, se otorgaban treinta minutos para hacer efectivo el importe que debe depositar el comprador, y luego solicitó la nulidad del acto “al haberse otorgado un plazo para el pago de la seña y comisión que no había sido hecho conocer antes de la subasta”.

También se dejó constancia de que el acto finalizó a las 11.30 hs., acompañándose el dinero a las 11.55 hs., “siendo este insuficiente a las 12.04 hs., a las 12.05 hs. acompañó el monto en su totalidad”.

El martillero rindió cuentas de la subasta. Indicó que “transcurridos los treinta minutos de tolerancia otorgados en forma verbal por el Juez y ante el incumplimiento por parte del adquirente de completar el monto a depositar en concepto de seña y comisión, se dio por concluido el acto de subasta”. Con esos antecedentes, la jueza de Primera Instancia dio por fracasada la subasta.

Ello motivó la apelación del adquiriente, que fue rechazada por la Cámara del fuero bajo el argumento de que no se apreció que “el auto atacado de nulidad haya sido dictado en violación de las prescripciones legales, por lo que se encuentra ajustado a derecho, mereciendo su confirmación “.

Ello, a su vez, originó su presentación ante el Tribunal Supremo de la Provincia, que con los votos de los ministros Omar Palermo, Alejandro Perez Hualde y Herman Salvini, resolvió hacer lugar a la queja deducida.

Para resolver el caso la Corte ponderó que “cuando el Juez dispuso la subasta del inmueble, dejó aclarado, y ello fue consentido por las partes, cuál iba a ser la forma o procedimiento en que se realizaría la misma”, y destacó a continuación que “la modificación posterior de tales condiciones, efectuada por la juez de grado, resulta, sin lugar a dudas, arbitraria y violatoria de la seguridad jurídica con que debe imprimirse a estos actos procesales”.

En cuanto a las particularidades del caso, los jueces entendieron que la suma a entregar por el adquirente no era “un monto menor que fácilmente pueda transportar una persona a una Sala de Remates”.

“Por ello, el Tribunal le otorgó al comprador un plazo de treinta minutos para recaudar el dinero y entregarlo al martillero. Ese plazo vencía a las 12.00 hs. y, conforme consta a fs.148 vta., fue acompañado el dinero en su totalidad a las 12.05 hs”.

Además se tuvo en cuenta que se había dejado constancia de que una de los condominos puso de manifiesto “que los treinta minutos otorgados para hacer efectivo el importe que debe depositar el comprador, no fue hecho conocer antes de la subasta”.

Agregó el Tribunal que “Curiosamente, en la misma acta, el martillero deja constancia que el monto de la oferta anterior, perteneciente al Dr. A. A., quien ofertaba en comisión para el Sr. S.”, fue por un determinado monto “y que el dinero correspondiente a seña y comisión fue traído a la Sala de remates antes del inicio de dicho acto”.

La afirmación “curiosamente”, se debió a que “esa aclaración efectuada por el martillero, de la que deja constancia al final del acta, resulta absolutamente innecesaria e irrelevante”. En primer lugar, porque, “si la subasta fracasa, ningún derecho le cabe al postor que haya quedado en segundo lugar, sino que corresponde realizar una nueva”.

En segundo lugar “porque no parece del todo verosímil que, antes de comenzar el acto, el martillero se haya tomado la molestia de contar el dinero que afirma llevaba el segundo postor”.

De esta forma, los miembros de la Suprema Corte estimaron que “planteado así este incidente, era el Juez quien debía resolverlo”, ya que el martillero carecía de facultades para ello. Es que “su mera voluntad de dar por fracasada la subasta porque el dinero fue entregado con cinco minutos de demora, no resulta suficiente a los fines de restar validez a un acto jurisdiccional de tamaña envergadura”.

Por lo tanto, se llegó a la conclusión de que “resulta difícil encontrar cuál es el interés jurídico en declarar fracasada la subasta realizada en autos, que no sea otro que el empecinamiento de uno de los condóminos del inmueble”.

Debido a ello, se entendió que declarar fracasada la subasta porque el dinero fue acompañado en su totalidad cinco minutos después del plazo de treinta minutos acordado, “resulta un exceso en la aplicación de formas sacramentales que ni siquiera existen en la ley”.

“Si el Juez quería ser riguroso en la exigencia de contar con el dinero de seña y comisión, en el acto mismo de la subasta, no debería haber otorgado, entonces, esos treinta minutos”, agregó el fallo.

“Pero si concedió al adquirente ese tiempo, teniendo en cuenta la dificultad de conseguir una suma tan elevada”, la Corte no logró advertir “cuál es la gravedad institucional que amerite dar por fracasada una subasta, sólo por cinco minutos de demora”, concluyó la sentencia.

Por lo que se dictó una sentencia que hizo lugar al recurso interpuesto, como así también al incidente de nulidad deducido y, por último, se aprobó la subasta.