Un juicio horizontal para propietarios

En los autos “P. M. C. c/ D. S. A. s/ prescripción adquisitiva”, los integrantes de la Sala G de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Beatriz Areán, Carlos Bellucci y Carlos Carranza Casares, rechazaron la acción de la actora al entender que no podía prosperar si no apuntaba a todos los copropietarios de un edificio.

 

¿Pero por qué debía llevar a cabo una demanda de semejante magnitud? Porque la accionante pretendía, a través de su recurso, adquirir una cochera del edificio donde vivía. En este sentido, los jueces destacaron que para que su reclamo sea procedente debió haber apuntado el proceso contra todos los propietarios.

 

En este mismo sentido, los magistrados realizaron precisiones sobre la propiedad horizontal, las unidades funcionales y los derechos y responsabilidades que recaen sobre las diferentes fracciones de los inmuebles “edificados”.

 

En su voto, la jueza Areán destacó que “la propiedad horizontal es un derecho real sobre cosa propia, por el cual su titular puede usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto sobre el que recae y que consiste en una fracción de un inmueble edificado, integrada por un sector exclusivo independiente y por una cuota indivisa sobre el terreno y demás partes y cosas de propiedad común”.

 

La magistrada agregó que “la conjunción de la parte privativa y el porcentaje sobre el terreno y las demás partes comunes constituye la denominada unidad funcional. Es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, más concretamente, sobre un sector del mismo, en que en su totalidad constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo”. 

 

“Precisando más el concepto, si se considera separadamente cada uno de los derechos, su objeto es la denominada unidad funcional, compuesta por el sector privativo independiente y por el porcentaje asignado a su titular sobre el terreno y demás partes y cosas comunes. Por lo tanto, ante el complejidad del objeto, se hace necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes”, señaló al mismo tiempo la camarista.

 

Teniendo en consideración todas estas cuestiones, la vocal aclaró que “la palabra departamento se suele utilizar entre nosotros con el alcance ordinario de unidad de vivienda, pero desde el punto de vista gramatical, alude a cada una de las partes en que se divide un territorio cualquiera, un edificio, un vehículo, una caja, etcétera”.

 

La integrante de la Cámara afirmó que “las cocheras suelen constituir el caso típico de unidades complementarias, aunque ello no siempre será así, ya que puede ocurrir que el edificio en su totalidad esté compuesto por cocheras establecidas como unidades funcionales, o bien que en los edificios de destino mixto las cocheras no hayan sido concebidas como unidades principales, sino como complementarias o como partes comunes, en cuyo caso ya no habrá titularidad individual por parte de los consorcistas, sino un condómino sobre unidad complementaria destinada a espacio guardacoches, sobre la que cada uno concurrirá con una cuota parte indivisa”.

 

Recordando algunos precedentes, la sentenciante observó que “ha dicho la Sala que, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Copropiedad del edificio, la unidad funcional destinada a cocheras es una unidad funcional de propiedad exclusiva de sus titulares destinada a guardar automóviles que en su esencia conceptual, no guarda ninguna diferencia con las restantes unidades de que se compone el inmueble, destinadas a viviendas”.

 

Areán enfatizó que “tal es lo que sucede en el caso, ya que el espacio guardacoches no es una unidad complementaria sino individual, pero que pertenece en condominio entre varios de los titulares de las unidades de vivienda, que obviamente no son la totalidad de los 28 restantes. No es el supuesto en que a cada unidad de vivienda se adiciona un porcentaje indiviso sobre la unidad funcional "cochera", con el que constituye un todo inescindible”. 

 

“A lo sumo, en algunos reglamentos está permitida la transmisión de las partes indivisas a otro copropietario. De ello se deduce que en principio únicamente 28 titulares de unidades de vivienda, comercio o destino profesional acceden a la cotitularidad de la unidad 1. Ni siquiera descarto que existan copropietarios de partes indivisas que no pertenezcan el edificio, pues no veo que se indique restricción sobre el particular, como suele acontecer cuando se trata de una unidad complementaria y esta afirmación se ve corroborada con la lectura del certificado registral”, entendió también la jueza.