Los vecinos arriba

En los autos “Cons. de Prop. H. -./-. s/ S. E. R. s/ rendición de cuentas”, los integrantes de la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Mario Calatayud, Juan Carlos Dupuis y Fernando Racimo, determinaron que el mandato de la asamblea de propietarios es el fundamental a la hora decidir el plazo de mandato del administrador.

 

Los jueces se manifestaron de esta forma al explicar que si la ley nacional 13.512 deja establecido este parámetro, no se puede aplicar de forma contrapuesta a la ley local 941, ya que la jerarquía de estas normativas es disímil y se debe ponderar la que aplica para todo el país.

 

En sus fundamentos, los magistrados afirmaron que “el art. 13 de ley 941 dispone que ´el Administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad´”. 

 

Los camaristas agregaron: “Ahora bien, la ley 13.512 no fija un plazo de duración de la designación del administrador cuando impone que, al constituirse el consorcio de copropietarios y redactar el Reglamento de copropiedad y administración, deba designarse obligatoriamente a un representante de los copropietarios”. 

 

“Sin perjuicio de ello, de acuerdo a lo previsto en el art. 9, inc. b) de la ley 13.512 citada, es en el reglamento mencionado donde debe disponerse la forma de la remoción del administrador. Va de suyo que si ha sido designado por una asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano”, explicaron los vocales.

 

Los miembros de la Sala manifestaron que “en este mismo sentido se ha señalado que, si bien el estatuto del consorcio puede determinar un plazo de vigencia del mandato otorgado al administrador que podría prorrogarse, en cuyo caso será imperativa su observancia, si no está previsto, será la asamblea como órgano soberano la que determinará el término del mandato”. 

 

“Como se ve, si la ley 13.512 deja librado a la voluntad de la asamblea el plazo por el cual el administrador ejercerá el mandato, pudiendo removérselo de aquél en cualquier oportunidad, la norma local antes mencionada no podría limitar el tiempo de vigencia de su designación en la forma en que se dispuso, derogando implícitamente una norma de mayor jerarquía”, espetaron los integrantes de la Cámara. 

 

Los sentenciantes explicaron que “aun cuando ello bastara para desestimar la crítica ensayada, tampoco puede soslayarse que el administrador es un órgano indispensable en el régimen de la propiedad horizontal del que no puede prescindirse”. 

 

“Concretamente, como la existencia del administrador está impuesta por la ley, que es la que determina sus facultades y obligaciones y los copropietarios no pueden prescindir de su designación, debe concluirse que se trata de una representación legal respecto del cual, más allá de ciertas diferencias doctrinarias, se ha sostenido que él es mandatario y como en todo mandato hay una relación jurídica interna -mandante mandatario- y sus actos dentro de los límites de su mandato son acciones del consorcio”, indicaron los jueces. 

 

Los magistrados enfatizaron: “En la relación que se crea entre el consorcio, como mandante y el administrador como mandatario, éste se vincula con aquél como un ente distinto de sus integrantes, no habiendo lazo directo con cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato, sino a través del ente consorcial; de ahí que sea el consorcio el que está autorizado, mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas”.