Un millón por demorar

En los autos “Florentino Orquera e Hijo Constructora Inmobiliaria c/ GCBA s/ daños y perjuicios (excepto resp. médica)”, el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario n° 17 rechazó la defensa de caducidad de la acción opuesta por el Gobierno de la Ciudad y, de esta manera, hizo lugar parcialmente a la demanda deducida por la empresa constructora, condenándolo a pagarle la suma de pesos un millón, en concepto de pérdida de chance; con costas.

La constructora inmobiliaria inició una demanda contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, por cobro de la suma de $ 400.000 o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producirse, con más intereses.

Los actores relataron que “ello obedece a los daños y perjuicios producidos por el obrar ilegítimo de la Administración y la demora irrazonable en la tramitación del expediente administrativo de autorización y registración de una obra particular concluida, sustanciado ante la entonces Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro y actual Dirección General de Registro de Obras y Catastro”.

De esta forma, la empresa añadió que “en dichos actuados tramitó la regularización de obras reglamentarias sin permiso y el registro de documentación técnica y planimetría correspondiente al final de obra, que demoró inexplicable e incausadamente más de 6 años en concluir y se caracterizó por la emisión de numerosos actos preparatorios y administrativos de corte netamente contradictorios, ambiguos, elusivos, condicionales y no asertivos”.

El magistrado precisó que “la actora esgrime que el posterior trámite de registración de la obra iniciado en 2002, consistente en la aprobación de la documentación técnica necesaria para obtener el final de obra y la subdivisión que posibilite la comercialización de los inmuebles a afectar como unidades funcionales sujetas a propiedad horizontal (…) quien recién seis años más tarde lo resolvió favorablemente, generándole esa demora los daños y perjuicios que aquí reclama”.

En este sentido, el fallo mencionó la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y, en especial, en lo relativo a su eficacia temporal.En este sentido recordó el art. 7 que señala: “A partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. La leyes no tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto disposición en contrario. La retroactividad establecida por la ley no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”.

De esta forma, el sentenciante agregó que “lo que aquí se juzga es el obrar antijurídico de la Administración durante el período comprendido entre el 11 de junio de 2002 y el 19 de noviembre de 2008, en la tramitación del expediente administrativo, de autorización y registración de una obra particular concluida, cuya demora y consecuentes daños se le endilga al Gobierno de la Ciudad”.

"Desde esta perspectiva, me lleva a que, interpretando rectamente el art. 7 del Código Civil y Comercial, que en nada modifica el art. 3 según texto de la Ley N° 17.711, la causa deba ser resuelta a la luz de la doctrina de falta de servicio elaborada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, según el art. 1112 del Código Civil".

Por otro lado, el juez no advirtió que "las dependencias administrativas hayan actuado aquí dentro de plazos razonables pues, hasta que la Procuración General se pronunciara en aquel sentido, habían transcurridos casi seis años, sin que la cuestión planteada revistiere una complejidad tal que amerite esa tardanza; antes bien, encuentro que el tema a estudio durante tantos largos años podría considerarse hasta como de puro derecho”.

En este contexto, el magistrado entendió que “esa demora se aleja de los parámetros de un actuar razonable (…) en principio del debido proceso en sede administrativa exige una decisión acorde con las pretensiones de los administrados resuelta en un plazo razonable, ya sea en sentido estimatorio o desestimatorio, lo cual no encuentro que haya ocurrido en el caso”.

“Estimo que el estado de incertidumbre que se le generó a la actora, sobre el destino de las unidades funcionales construidas le impedía razonablemente comercializarlas. Es que, no solo la autoridad administrativa rechazó la solicitud de registro de la documentación de la obra sino que, además, estableció la demolición de esa obra nueva a registrar”.

En conclusión, el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario consignó: "Le asisten razón en cuanto a que la incertidumbre le impidió llevar adelante la promoción del emprendimiento con la finalidad de concretar la venta de los inmuebles, aun en lo que respecta a los espacios ya registrados, hasta tanto la aprobación y registración de los planos de obra nueva no se hubiesen otorgado”.

“La actora, evidentemente, perdió la chance –como empresa constructora- de enajenar en su momento las unidades construidas como a estrenar, y así reinvertir – en su caso- su producido en nuevos emprendimientos y/o inversiones. Es decir, solo tuvo que limitarse a arrendar dichas unidades viendo frustrada aquella chance”, finalizó el fallo.