La Cámara Civil y Comercial de San Isidro rechazó una demanda interpuesta contra el dueño de un departamento ya que, según las pericias, las filtraciones y problemas de humedad que sufría el accionante venían de un sector común del edificio, por lo que el consorcio resultó como responsable.
Las relaciones entre vecinos pueden llegar a tornarse muy malas. Entre todos los conflictos que pueden existir, una de las máximas argentinas representa muy bien al detonante que lleva, en reiteradas ocasiones, a los pleitos entre copropietarios a la Justicia: lo que mata es la humedad. Cuando hay problemas de filtraciones es muy común que las acusaciones empiecen a cruzarse entre los dueños de los inmuebles.
Así sucedió en los autos “Miraz, José Domingo c/Ramos, Edilia s/Daños y perj. del./cuas. (exc. uso aut. y estado)”, donde los integrantes de la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro decidieron rechazar la demanda de un hombre contra uno de sus vecinos por los problemas de filtraciones que sufrió. Los jueces entendieron que el origen de la humedad provenía de un sector común del edificio, por lo que el consorcio era el verdadero responsable.
En una primera instancia, y luego de observar los peritajes realizados para el caso, el juez de grado entendió que no existía responsabilidad de parte del demandado ya que el sector común era donde se había originado el problema.
El demandante afirmó que “la propiedad en la que habita llegó a convertirse en propiedad horizontal con el correspondiente reglamento de copropiedad. Refiere que no obstante ello, las tres unidades que la conforman no tienen, en la práctica, lugares comunes”.
En este orden de ideas, recordó que “como primero las unidades fueron habitadas por hermanos, no se modificó el reglamento luego de que dos de las unidades fueron adquiridas por personas ajenas a la familia, pero que cada uno de los dueños de cada unidad siempre se hizo cargo de los gastos de su mantenimiento. (…) El Juez no tuvo en cuenta las especiales características de este consorcio, que no tiene administrador, no tiene consejo de administración y no se pagan expensas, por lo que no habría consorcio a quien demandar”.
Asimismo, los jueces entendieron que “no está en discusión que las unidades funcionales que habitan los litigantes forman parte de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, cuyo reglamento de copropiedad establece, entre otras cosas, lugares comunes, entre los que están los cimientos, los muros y el techo”.
Al mismo tiempo, los magistrados consignaron que “la ley 13.512 ha estructurado un derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que está integrado por una parte indivisa sobre el terreno y las demás partes del edificio, denominadas comunes”.
Los camaristas también alegaron que “el inmueble se halla sometido a aquél régimen legal, al que ambos contradictores se refieren en la litiscontestatio. No estando ello discutido, la normativa referida -en la cual por tanto se subsume el caso- debe ser aplicada; y no lo impide, por ejemplo, que en la práctica no se haya designado administrador o consejo de administración o que no se prorrateen periódicamente gastos comunes”.
En tanto, los vocales de la Sala aseveraron que “estas circunstancias resultan cuestiones de hecho vinculadas a las características del inmueble o al comportamiento que han tenido los interesados respecto al ejercicio de sus derechos y obligaciones, elementos que de ningún modo autorizan a sustraerse del cumplimiento de la manda legal y convenciones a las que oportunamente se sometieran”.
“Ignorarlo, sean cuales fueren los motivos que originalmente tuvieron para acogerse a tal normativa, importaría un apartamiento del régimen al cual voluntariamente las partes se sometieron y una contradicción con sus propios actos que no puede convalidarse. El principio de la buena fe exige un comportamiento coherente y el ordenamiento jurídico no puede proteger la pretensión y conducta contradictoria, ni el obrar incoherente”, explicaron los integrantes de la Cámara.
Por estos motivos, los jueces manifestaron que “en el caso, tal como se señala en la sentencia, surge de la pericial ingenieril que las filtraciones que se producen en la unidad funcional de la actora se originan en el sector de techos que según surge del reglamento de copropiedad corresponde a partes comunes del edificio”.
Los magistrados también aclararon que “las filtraciones que sufre la vivienda de la actora tienen su origen en los techos que -reitero- según el reglamento de copropiedad son lugares comunes, los cuales por ser de uso exclusivo dadas las características del inmueble, no pierden su calidad de tal”.
“Por partes comunes de uso exclusivo, se entiende ordinariamente a aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden usarlas todos los copropietarios, y cuando -como en la especie- la reparación no tiene como fuente el uso que hubiere hecho el propietario, la reparación corresponde al consorcio”, concluyeron.