Todo por un balcón

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó el rechazo de la demanda impulsada por un consorcio contra el dueño de una unidad funcional donde se realizó una obra en un balcón sin autorización de los demás copropietarios.

La acción fue iniciada por el consorcio demandante como consecuencia de la obra ejecutada en el balcón de una unidad funcional ubicada en el contrafrente del piso 16 del edificio, a fin de que se restituya el inmueble a su estado anterior y se indemnicen los daños y perjuicios. 

Durante los últimos días del mes de julio de 2011, según consta en la causa, algunos de los copropietarios alertaron a la administración que en la unidad funcional del demandado se estaba ejecutando una obra de cerramiento. El consorcio sostuvo, entre otras cuestiones, que por aplicación del artículo 7 de la ley 13.512 y disposiciones del Reglamento de Copropiedad y Administración, “al propietario le está vedado construir sin autorización del resto de los consorcistas”.

En primera instancia fue rechazada la acción promovida. Esta decisión fue confirmada por la Sala M de la Cámara Civil, integrada por Gabriela Iturbide, María Isabel Benavente y Adrián Pablo Ricordi y, en consecuencia, se rechazó la pretensión indemnizatoria y la demolición de la obra nueva.

El reglamento de copropiedad, en el caso concreto, dispone que el destino asignado a los balcones del edificio fue el de propiedad exclusiva de cada unidad funcional, pero establece diversas pautas que deben ser respetadas por los copropietarios en el uso o disposición de los bienes del inmueble, inclusive de aquellos de propiedad exclusiva.

Los jueces señalaron que a pesar de que el balcón del demandado pueda considerarse como de propiedad exclusiva, ello no es así en toda su estructura, “motivo por el cual a fin de realizar esta obra en particular, no podía el interesado eludir la autorización de los demás copropietarios reunidos en asamblea”.

Adhiriéndose a la conclusión del ingeniero interviniente, el magistrado de grado entendió que la obra “no producía un daño para la estructura del edificio, sus copropietarios ni para terceros, ya que fue correctamente realizada, conforme las reglas del arte, y además no altera la fachada”. Concluyó así en que “no se justificaba la destrucción de lo construido, porque esa medida debería adoptarse como última alternativa y sólo frente a la existencia de considerables intereses lesionados”.

En concreto, la Alzada destacó que el perito expresamente desaconsejó la restauración del balcón, por considerar que esto “resultaría muy peligroso” y la obra se encontraba finalizada al momento de iniciar la acción.

Aclararon que, si bien en principio corresponde la demolición de la obra realizada en contra de la prohibición legal, la cuestión “debe juzgarse según los principios de la equidad, por lo que a veces la poca entidad de la obra, que a nadie perjudica, aunque beneficie a uno solo, autorizan a mantener lo hecho”.

“(…) no genera ningún daño en la estructura del edificio, no representa ningún peligro para los copropietarios ni terceros, no altera la fachada del edificio y la modificación realizada no obstará a la debida inscripción de los planos ante la municipalidad, una vez adecuados a la realidad actual del edificio”, consignaron los vocales.

Aclararon que, si bien en principio corresponde la demolición de la obra realizada en contra de la prohibición legal, la cuestión “debe juzgarse según los principios de la equidad, por lo que a veces la poca entidad de la obra, que a nadie perjudica, aunque beneficie a uno solo, autorizan a mantener lo hecho”.

“Ocurre que la prohibición de cambiar la forma externa del frente del edificio que establecía la ley 13.512, debe ser interpretada conforme a la finalidad que en ella se perseguía, cuidando que el excesivo rigor de los razonamientos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción cuando la obra realizada no afecta la salubridad ni la seguridad del edificio, no origina inconvenientes a las otras unidades y no perjudica al consorcio en su conjunto, no restándole asimismo valor económico a las demás unidades”, añadió el fallo.

En este sentido, los camaristas también resaltaron la “importancia observar escrupulosamente las disposiciones del reglamento de copropiedad, pero en el caso “corresponde apartarse excepcionalmente del principio según el cual, tratándose de obras  nuevas realizadas por un copropietario sin autorización del consorcio, procede su demolición, si de las circunstancias del caso surge (…) que tal medida sería excesivamente severa e innecesaria, no obstante la antijuridicida del  innovador y el interés personal que lo   haya impulsado a ejecutarlos”.