Vuelve ´recargada´ la lucha de poderes en los consorcios

"Un sábado a la mañana abrí la puerta de mi casa y tenía pegado un cartel con una amenaza y un insulto irreproducible. Ahí decidí dejar de ser administradora", asegura Mabel, una empleada administrativa de 56 años que solía ser la encargada del consorcio de un edificio del barrio porteño de Almagro.

El testimonio da cuenta de una situación que se vive a raíz de la difícil relación que existe entre propietarios y administradores de consorcios. Es que la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal es la misma que se sancionó en 1948, y por eso, existe un reclamo de ambas partes para que se modifique. En Diputados, hay tres proyectos y dos a punto de presentarse. En ellos se contempla la posibilidad de brindarle más poder a los propietarios.

Uno de los artículos de la Ley 13.512 que se pretende modificar en todos los proyectos presentados es el noveo. En él se estipula la "designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo".

Una de las comisiones en las que se debatieron los proyectos y se debatirán los que están próximos a presentarse es la de Legislación General. Por eso, Luis Francisco Cigogna, vocal de ese órgano, opinó a DiarioJudicial.com que le "parece razonable que le den más poder a los propietarios. Los administradores se han convertido en una suerte de dueños de los consorcios. Un cambio en la legislación implicaría frenar los abusos que se cometen a diario en esta materia".

Desde la Federación Argentina de Consorcios divulgaron que los aumentos de expensas, sumando el 10% que empezará a correr desde mayo, llegan al 100% sumando los últimos tres años. Por eso, el legislador también afirmó que "por más que uno tome las estadísticas de consultoras privadas o del INDEC no se justifica una variación de esa magnitud".

Alicia Salico, maestra que vive en un edificio en la Capital, también precisó que "los aumentos son desmedidos, no creo que tengan un correlato con la realidad. Es difícil ver el aporte del aumento en el día a día". Además, expresó que "los administradores se abusan de su poder".

Por su lado, Alberto Félix Nolazco, abogado del Registro de Abogados Administradores de Consorcio -asociado al Colegio Público de Abogados porteño- opinó que "no solo tienen que tener más poder los consorcistas, las expensas deben ser mucho menores. El encargado de caja de renta (portero) está sobrevaluado en relación a la tarea que realiza. No se justifica el sueldo que cobran".

"Hay algunos aumentos que son excesivos, y esto se traduce en una situación injusta para los vecinos. Creo que los copropietarios tendrían que tener más poder y de esa forma podrían verificar de forma más transparente el trabajo que se realiza en los edificios", estimó Javier Torres, un administrador de consorcios que también aseveró que "la actividad tiene que estar regulada por un órgano como puede ser un Colegio".

Virginia Gobetti, otra letrada especialista en consorcios, consideró que "los administradores toman decisiones basándose en las asambleas, escuchan los temas importantes. Hay cuestiones que les corresponde resolverlas a ellos solos y sin embargo se abren a la opinión de los vecinos".

Asimismo, fundamentó su punto de vista diciendo que "hoy el administrador está bastante controlado. Para formar parte del Registro tienen que tener una conducta y un prontuario impecable". Y sobre los aumentos, dijo que "hay que tratar de evitar los aumentos, pero a veces se presentan dificultades, sobre todo en edificios de pocos departamentos, dado que las expensas se distribuyen entre menos personas".

Sin embargo, en el proyecto de modificación presentado por Vilma Ibarra, diputada y presidenta de la Comisión de Vivienda, se aseguró, en los fundamentos, que "se ha verificado, a través de denuncias y consultas recibidas por las asociaciones de defensa del consumidor y por la Secretaría de Defensa del Consumidor, que en los consorcios se presentan diversos problemas derivados de la relación con el administrador. Algunos de los conflictos son en torno de sobreprecios en las expensas, omisión del pago de las obligaciones a cargo del administrador: impuestos, cargas sociales, prima de seguro contra incendios, entre otros".

Mercedes Cuesta, otra abogada del Registro de Administradores del CPACF, contó que "hay administradores que se han apropiado de los consorcios, y por ende, de todo lo que pasa en el edificio. Algunas decisiones que toman son por disposición y no por un pedido expreso de los vecinos, la Ley les concede un poder inmenso".

"Ellos (por los administradores) disponen de un poder inmenso. Empiezan a figurar pagos sumamente excesivos que nadie sabe de dónde salieron, y uno está indefenso frente a esa situación", consideró Cuesta.

Además, entendió que "prescindir de un administrador es bastante difícil", y opinó que "los aumentos son terriblemente excesivos en algunos casos, pero en realidad cada consorcio es particular. Los aumentos de sueldos para porteros o empresas de seguridad que hagan vigilancia hay que cubrirlos de alguna forma".

A todo esto, Matías Sbora, administrador de consorcios, dijo que "los copropietarios deberían tener más poder para que, de esa forma, las decisiones que se tomen sean responsabilidad suya. Estamos hablando de sus departamentos, es decir, si ellos no tienen suficiente voz, entonces se puede suscitar una situación injusta".

Y también aseveró que "la realidad es que en los últimos tres años los aumentos no llegan al 100%, la inflación hace que en realidad se trate de un 50% o 60%. Pero es todo relativo al consorcio, en algunos casos aumentó, probablemente, mucho más del 100%".