Si comprás hacete cargo

Más de diez años de posesión, solo el pago de una décima parte del valor del inmueble, deudas de todo tipo: todas estas cuestiones llevaron a que se declare resuelto el boleto de compraventa en relación a la transacción que había llevado a cabo la curadora de un insano con el que fuera propietario de la vivienda en cuestión.

En los autos “C., E. S. y otro c/ Matucheski, Domingo s/ daños y perjuicios”, los integrantes de la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Mauricio Mizrahi, Omar Díaz Solimine y Claudio Ramos Feijóo, lo decidieron de esta forma, y recordaron que una venta de estas características siempre debe tener autorización judicial. En este caso no se había llevado a cabo ese paso.

La nulidad del acto había sido revocada gracias a la autorización de los herederos del insano, pero esto no implicó que dejara de existir una actitud negativa de parte del comprador.

En su voto, el juez Mizrahi destacó que como bien señala Llambías, la intervención del juez es necesaria, pues está prevista como un acto de contralor de la conveniencia del acto; y operará a fin de que sea completada con la anuencia del juez la voluntad del otorgante”.

“En este sentido, el argumento del reconviniente en sus agravios -quien insiste que para que el negocio jurídico se reputara válido la autorización judicial no era necesaria- no se ajusta a derecho. Basta con la simple lectura del boleto de compraventa para comprender lo errado de su posición; especialmente por lo dispuesto en la cláusula octava, que estipula que ´de no tenerse la autorización judicial, deberá reintegrarse a la parte compradora la suma entregada en este acto´”, agregó el magistrado.

El camarista agregó que “sin embargo, un acto como el que se trasunta del boleto, es nulo confirmable, dado que su nulidad es relativa y no absoluta. Ello es así, pues no está en juego el interés público, sino el resguardo de los intereses de la persona inhabilitada. Como señala Borda, la declaración de ´nulidad absoluta´ se da únicamente cuando ´existe un verdadero interés de orden público en que esos actos se tengan por nulos´ mientras que la nulidad de los actos realizados por los incapaces absolutos ´ha sido establecida en su protección únicamente´”.

Por estos motivos, el vocal reiteró que “-si bien el acto adolecía de nulidad- ésta es relativa y no absoluta; por lo que estamos en presencia de un acto confirmable. Claro está que la mentada autorización no se produjo debido al deceso de M.Z. C.; lo que a su vez determinó el cese de la competencia del magistrado para otorgarla”.

El miembro de la Sala explicó que “aún cuando tengo por válido el boleto de compraventa oportunamente suscripto (pues entiendo que ha sido ratificado mediante la inserción de la cláusula adicional y su firma por los herederos de la causante) esta confirmación de ningún modo configuró la celebración de un nuevo negocio jurídico”.

El integrante de la Cámara también precisó, en otro orden de ideas, que “en esta instancia, entonces, a los fines de determinar si prospera el agravio del reconviniente (esto es, la escrituración a su favor del 75% indiviso del inmueble señalado y los daños y perjuicios) debo abocarme al análisis de la relación contractual de las partes; esto es, su conducta a lo largo del tracto negocial”.

“A tal fin, cabe destacar que se torna de vital importancia el precepto contenido en el artículo 1.198 del Código Civil, que impone el deber de buena fe de los contratantes, la que no sólo configura una de las obligaciones centrales de éstos, sino que ilumina el modo en que debe valorarse el comportamiento que ellas hayan desarrollado durante todo el íter contractual: es que se trata de una regla orientadora que, condicionada a las circunstancias particulares del caso, configura un standard jurídico de la conducta exigible a las partes y determinante a los fines de evaluar el cumplimiento o no de sus obligaciones”, explicó el sentenciante en orden al comportamiento del comprador.