Tu casa es tu casa

En los autos “Consorcio Edificios Torres de Quilmes contra Ministerio de O.Y.S.P. Adm. Inst. Vivienda s/Cobro Ejecutivo”, los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar Del Plata determinaron que el Instituto de la Vivienda bonaerense no debía ser parte de la demanda que apuntaba a la ejecución de una de las unidades entregadas en un plan.

 

Si bien los accionantes apuntaron a que era el organismo administrativo el que se encargaba de llevar a cabo la repartición, y apuntaron a su relación a raíz de esa premisa, los jueces entendieron que era la persona que había recibido el inmueble la que debía encargarse del pago de expensas, eximiendo de esta forma al ente.

 

Así se eliminó la acción dirigida exclusivamente contra el Instituto por su calidad de titular registral del inmueble, ya que si bien una persona hacía usufructo de la vivienda, seguía estando bajo el dominio del órgano estatal.

 

En su voto, la jueza Patricia Ferrer destacó que “en el "sub-lite" trata de un conflicto suscitado con motivo de unidades de vivienda integrantes de un barrio administrado o construido por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, la normativa aplicable al caso incluye las normas reglamentarias dictadas por el referido Instituto, en las que se contemplan reglas que se vinculan a la organización del barrio, órganos de gobierno y administración, participación de los integrantes de la comunidad, obligaciones y derechos de los adjudicatarios, normas de convivencia, entre otras”.

 

La magistrada destacó por otra parte, que “por tratarse la reglamentación referida, de normativa aplicable a la totalidad de los barrios construídos o administrados por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, reviste para los adjudicatarios y para los órganos que ella crea, el carácter de ley a la cual deberán ser ajustadas las conductas de los involucrados, en las diversas relaciones jurídicas que se generen. No se trata en el caso de analizar jerarquías de normas, en tanto las mismas no se contrapongan o exista colisión entre ellas, cuando puedan compatibilizarse, según el caso concreto”.

 

La camarista afirmó que “de la normativa citada deriva, entre otras cuestiones, la creación, conformación y funcionamiento del órgano de administración del complejo, ejecutante de autos, quién, como autoridad administradora, tiene el deber de respetar y cumplir las normas e instrucciones administrativas y contables aprobadas por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires”.

 

La vocal advirtió que “de las constancias de autos no surge que la Administradora hubiera perseguido el cobro de la deuda a cargo de quienes revisten la calidad de adjudicatarios, en forma oportuna, como lo indica la normativa en cuestión. En cambio, con una deuda acumulada de casi diez años, promueve una acción ejecutiva contra el Instituto organizador del barrio, contra quien no está reglamentariamente facultado para dirigir la acción”.

 

“Amén de ello, no persigue en estos autos el cobro contra quienes sí pueden ser demandados por revestir la calidad de adjudicatarios. Aún, ante la circunstancia que la unidad funcional haya sido eventualmente intrusionada y/o usurpada, en nada modifica la situación respecto de quien debe abonar las expensas”, consignó la integrante de la Cámara.

 

En este mismo sentido, la sentenciante expresó que “se excede por tanto el Administrador del Consorcio cuando dirige la acción del cobro contra el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, el cual reviste la calidad de titular dominial del inmueble con un propósito meramente instrumental, con el fin social de organizar el emprendimiento tendiente a la construcción de barrios, para facilitar el acceso a la vivienda de sectores necesitados”.

 

“El propio Instituto organiza la comunidad y crea organismos para que persigan el cobro de los fondos necesarios para solventar los gastos que origina el consorcio, a quiénes poseen la calidad de adjudicatarios y no puede admitirse que el administrador se desentienda de su deber de lograr el pago de los usuarios de los inmuebles y pretenda que el Fisco de la Provincia abone tales gastos”, alegó Ferrer.

 

“Ello importaría un claro desvió de la finalidad perseguida por la normativa aplicable al caso y una solución claramente disvaliosa. Es inadmisible que la inercia del administrador en el cobro de las expensas, culmine con una acción ejecutiva contra el organismo del Estado que, propendiendo al bien común, cumple su función social de facilitar el acceso a la vivienda, acomete emprendimientos de construcción de barrios, manteniendo la titularidad de los inmuebles con una mera finalidad instrumental”, observó la jueza.

 

Por estos motivos, la magistrada concluyó que “resulta de un excesivo rigor formal pretender legitimar pasivamente al Instituto de la Vivienda, y de ese modo a la comunidad toda, para soportar los gastos por expensas de un conjunto de copropietarios que si han de recibir la propiedad o la han recibido, es a causa del accionar del propio Instituto al que demanda, organismo que no tiene fines de lucro, que no compra para revender unidades. De lo contrario, se estaría fomentando la morosidad de los propios adjudicatarios, quienes al saber que el propio Instituto es condenado a pagar los gastos por expensas impagos, podrían verse tentados a incumplir con sus obligaciones y a no escriturar las unidades”.