La Justicia rechazó una demanda contra el Instituto de Vivienda bonaerense en la que los accionantes reclamaban una indemnización por vicios redhibitorios, ya que los inmuebles a los que accedieron tenían fallas estructurales. Los jueces entendieron que esa responsabilidad cabía a la empresa de construcción.
En los autos “Di Bello Susana y otros contra Municipalidad de Chacabuco y otros s/ Vicios Redhibitorios”, los integrantes de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Junín aceptaron la denuncia contra una empresa constructora y la Municipalidad de Chacabuco y los condenaron a indemnizar a los actores por los vicios redhibitorios presentados en torno a las viviendas que obtuvieron a través de un plan municipal.
Sin embargo, los magistrados decidieron rechazar estas pretensiones contra el Instituto de Vivienda de Buenos Aires (IVBA) debido a que, según alegaron, este órgano estatal cumple la función de “auxilio financiero” o de “fomento a la municipalidad”.
En su voto, el juez Juan José Guardiola consignó que “en el caso que nos ocupa, habida cuenta las fechas de los contratos de adjudicación y simultaneas actas de entrega de vivienda, todas el 29/6/1996, la cuestión pierde en gran medida su interés práctico ya que debe aplicarse la normativa de la ley 24240 vigente a ese momento, es decir sin ninguna de las referidas modificaciones que han venido a ampliar la tutela”.
“Y ella en lo que aquí interesa en su artículo 18 remite al art. 2176 CC, excluyendo sólo la posibilidad de oponer al consumidor el conocimiento a que se refiere el art. 2170 CC. En otras palabras a ese entonces los daños y perjuicios sólo podían ser reclamados en forma accesoria y subsidiaria de la redhibitoria”, explicó el magistrado.
El camarista afirmó que “así las cosas, la amplitud (rayana en la ambigüedad) con que fue explicitado en el libelo de demanda el objeto del proceso, la pretensión deducida - quizás porque al tiempo de su promoción (año 2003) las opciones como se expresó eran mayores- indudablemente versaba sobre la indemnización de los daños y perjuicios irrogados”.
“De ese modo lo interpretó la sentenciante, tomándola exclusivamente como una acción resarcitoria por incumplimiento contractual aunque soslayando todo encuadramiento normativo. Ello le permitió, haciendo además un "mix" regulatorio, asignar legitimación pasiva a todos los partícipes a través de contratos conexos en la operatoria (empresa constructora, Instituto de la Vivienda y Municipalidad), receptar un daño denominado redhibitorio como diferente del emergente y establecer mancomunadamente la condena en la proporción que establece de responsabilidad en su causación y no en función de la parte que cada uno le correspondería en la cosa transmitida”, afirmó el vocal.
El miembro de la Sala agregó: “Ahora bien, tampoco puede prescindirse de que al formular su reclamo los actores lo hicieron por medio de una "acción por incumplimiento contractual (vicios redhibitorios) y daños y perjuicios y daño moral"; "por incumplimiento contractual y vicios redhibitorios" (sic), sin pretender la restitución de lo adquirido”.
El integrante de la Cámara indicó que “encuadrando los hechos alegados fundantes de la pretensión de un modo correcto, sin atenerse a los títulos o nombres dados, bien puede afirmarse que el contenido de la acción también abarcaba la estimatoria. Corrobora tal entendimiento lo apuntado sobre el rubro vicios redhibitorios y el argumento recursivo de incongruencia de la apoderada de la municipalidad; vicio nulificante que de haber existido posibilita la subsanación en esta instancia”.
“Bajo tales premisas es innegable que la dilucidación de la legitimación pasiva del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires corre por carriles ajenos a la supuesta omisión en el contralor o asistencia técnica de la ejecución de las obras por Base SA. Las cuestiones vinculadas a la responsabilidad por los defectos solo interesan en las eventuales acciones de regreso que podría intentar el garante frente a los adquirentes, es decir el enajenante que en este caso adelanto era única y exclusivamente la Municipalidad”, añadió el sentenciante.
Guardiola explicó que “en este sentido ninguna obligación de devolver o disminuir el precio estipulado en función delmenor valor de la cosa por el vicio, le cabe al Instituto de la Vivienda por la relación de auxilio financiero o fomento a la Municipalidad, ni tampoco porque haya entregado la unidad estableciendo el marco regulatorio (obligaciones de los beneficiarios) correspondiente a la Operatoria Plan Viviendas Progresivas. El inmueble en cuestión era de titularidad de la Municipalidad”.
“De acuerdo al Programa Bonaerense II, 09-620, art. 13 el Municipio tenía a su cargo la ejecución y/o gestión de los planos conforme a obra, de subdivisión y todo otro elemento para la posterior escrituración de las unidades. Según los contratos de adjudicación era a la Municipalidad a quien los adjudicatarios debían abonar las 180 cuotas y ella es quien otorgara las escrituras respectivas y eventualmente será acreedora hipotecaria por el saldo”, aseveró el juez.
De esta forma, el magistrado concluyó: “Por estas consideraciones debe rechazarse la demanda contra el Instituto, con costas de ambas instancias a los actores. Por la prohibición de reformatio in pejus y la personalidad de los recursos no es posible extender esta solución a Base SA, quedando circunscripta su obligación al 70% establecido en la instancia de origen”.
dju