No hay propiedad que valga

¿Reclamar por una edificación ‘accesoria’ en un terreno ajeno es de buena o mala voluntad? Según los integrantes de la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Matanza, en los autos “Luna, Oscar Alfredo c/Cáceres, Pedro Donaldo s/Cobro sumario de dinero”, hay muchas variables en juego, como la apreciación del inmueble y el uso que se le dé posteriormente a la construcción.

 

En este caso, los magistrados entendieron que efectivamente hubo una valoración del terreno del accionado, quien además inició un proceso de desalojo que culminó con la salida de la familia del actor a través de la fuerza pública. Pero, además, el silencio a la hora de contestar la demanda provocó que se entendiera la afirmación de algunas de las imputaciones realizadas por el accionante. Por eso, condenaron al dueño del inmueble a pagar una indemnización de 260.000 pesos.

 

En su voto, el juez José Taraborrelli consignó que “al presente caso deviene aplicable las prescripciones legales previstas en el Libro III, Título V, Capítulo III del Cód. Civ., apartado intitulado Edificación y Plantación, tesitura esta propiciada por Salvat-Argañaraz en el sentido jurídico que frente a casos como el “sublite” y en examen por vía recursiva, corresponde hablar de edificación”, la que abarca las construcciones y edificaciones realizadas y hechas por el poseedor ocupante y con materiales propios, sobre un terreno ajeno que no tiene ninguna mejora, y que dan lugar a la formación de una cosa nueva, la construcción de una vivienda familiar para el actor, su esposa e hijo y que aumentan el valor de la propiedad, en este caso el lote de terreno”.

 

El magistrado afirmó que “se trata de un supuesto de accesión artificial, en los que entran en conflicto el dominio de los materiales, por un lado, y el del inmueble, por el otro. Hay un evidente interés social en no permitir la destrucción de valores y en no tornar estéril el trabajo. Juega, además, el principio de accesión, por lo que todo lo que se incorpora al suelo acrece; pero como también están presentes las normas que rigen el enriquecimiento sin causa, la adjudicación de la propiedad de lo incorporado al terreno al dueño de este, da lugar a indemnizaciones y otras consecuencias cuyos alcances pueden variar según la buena o mala fe del edificador y aun del propio dueño del suelo”.

 

El camarista manifestó: “Contemplan los arts. 2588 y 2589 del Cód. Civ., respectivamente, los casos de edificación con materiales propios en terreno ajeno, ya sea que quien ejecute esos actos lo haga de buena o de mala fe. Mediando mala fe del edificante, deviene aplicable el art. 2589 del Cód. Civ., de modo entonces, el propietario del terreno puede pedir la demolición de las obras o su reposición al estado anterior, a costa del edificante –cosa que no ha hecho- o, tiene la opción, para conservar lo hecho pagando el mayor valor adquirido por el inmueble, pues debe evitare, en definitiva, un enriquecimiento sin causa”.

 

“Ese mayor valor del inmueble a consecuencia de la obra ejecutada –por el actor- es lo que debe ser resarcido al aquí actor Luna; ese es el alcance de su reclamo y surge de la comparación entre el valor que tenía antes de los trabajos ejecutados en el lote de autos –en la especie-, y el que adquiere después de las construcciones, debiéndose apreciar objetivamente. Aún cuando el propietario no obtenga ningún beneficio al momento de indemnizar al edificador, es obvio que ese provecho se tornará evidente cuando concretó la venta del bien a favor de un tercero”, añadió el vocal.

 

El miembro de la Sala destacó “que no hay ninguna duda que el demandado ha conservado lo hecho por Luna en el lote de terreno, y ello se acredita –en principio- con el silencio guardado al no responder la demanda en termino, lo que hace presumir que retuvo y conservó la edificación realizada por Luna, avalado ello y convalidado con las declaraciones testimoniales más abajo consideradas, sumándole también las constancias que surgen de los autos: “Cáceres Pedro D. c/ Menezak María y otra s/ reivindicación”, ofrecido “ad effectun vivendi et probandi” y que tengo ante mi vista, de cuyas actuaciones surge que los demandados en el juicio de reivindicación fueron desalojados por la fuerza publica de la vivienda familiar que ellos ocupaban”.

 

“Opinan Fenochietto-Arazi, que la ley consagra una presunción favorable a la parte que se beneficia, es decir el actor. Si las constancias o pruebas producidas en autos producen convicción en el juez, el sentenciador tendrá que atenerse a ellas, pero, en la duda, -y con aplicación analógica del instituto de la rebeldía-, habrá de pronunciarse a favor de quien obtuvo la declaración de rebeldía de la otra parte. La presunción de verdad requiere elementos de juicio coadyuvantes”, destacó el integrante de la Cámara. 

 

El sentenciante aseveró que “en tal sentido jurídico, el actor produjo algunos elementos probatorios –que más abajo consideraré- que apuntalan y corroboran parcialmente la presunción de verdad de los hechos lícitos afirmados en el escrito introductorio de demanda por el actor y a su a favor –por la actitud negligente del demandado, al contestar demanda fuera del plazo legal que tenía para hacerlo, sin haber ofrecido medios probatorios”. 

 

Taraborrelli señaló que “por el art. 354 incs., 1, 2 y 3 del Cód. Proc., pesa sobre el accionado la carga de oponer todas las excepciones, defensas y ofrecimiento de elementos probatorios, reglamentado –éste precepto legal de forma- por el art. 919 del Cód. Civil, el cual dispone que: ‘El silencio opuesto a actos o a una interrogación, no es considerado como una manifestación de voluntad, conforme al acto o a la interrogación, sino en los casos en que haya una obligación de explicarse por la ley o por las relaciones de familia, o a causa de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes’”.

 

“Aquí no cabe duda, sea por la letra del Cód. Civ. (arg. art. 1031) como por la del precepto en exégesis, los documentos no desconocidos expresamente se tendrán por reconocidos o recibidos. El silencio del demandado, producido por no cumplir con la carga de contestar la demanda en término, ni ofrecer pruebas, se estiman y consideran como reconocimiento parcial de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos expuestos en el escrito de demanda”, expresó el juez. 

 

El magistrado puntualizó: “Y en cuanto a los documentos agregados al escrito de inicio se los tendrá por reconocidos y/o recibidos, según su caso, con referencia a las pruebas documentales emanadas y recibidas por las partes en el litigio (art. 354 del Cód. Proc.), no así la documental emanada de terceras personas que resulta necesario que las mismas estén reconocidas por esas terceras personas”. 

 

“En la especie, el silencio, se estima como una admisión tácita parcial de los hechos expuestos por el actor. Y ha dicho la jurisprudencia que la no contestación de demanda configura una presunción de admisión ficta de los hechos alegados por el actor en su escrito inicial, sin perjuicio de que la eficacia de este reconocimiento tácito deba apreciarse en función de los demás elementos que obran en el proceso”, observó el camarista.