La Justicia confirmó una sentencia que ratificó la compra de un inmueble condominio de las partes y adquirido por el demandante, más tarde, por una subasta. El apelante afirmó que había un usufructo vitalicio y que el adquiriente sabía de ello.
En los autos “E., H. c/A., P. s/División de Condominio”, los integrantes de la Cámara Primera en lo Civil y Comercial de San Isidro confirmaron una sentencia en la que se ratificaba la compra a través de una subasta de un inmueble adquirido en condominio por las partes del juicio.
El apelante afirmó que la sentencia afectaba su derecho real de usufructo vitalicio, y que el adquiriente sabía que compraba el inmueble habiendo un usufructo de por medio porque así fue consignado en los edictos. Por lo que, afirmó, en el caso solo se subastó la nuda propiedad.
En su voto, el juez Jorge Zunino afirmó que “si bien en los edictos hízose saber la existencia de un usufructo recíproco y vitalicio entre los condóminos, y al margen de las divergencias en torno a lo dispuesto en el art. 2918 in fine del C.Civil -en cuanto a que el usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales-, lo cierto es que el usufructo termina con la renuncia, la resolución de los derechos del constituyente, etc.”.
“Debiendo en el caso interpretarse la culminación del usufructo de acuerdo a las argumentaciones reseñadas, desde que carece de toda razón jurídica y de sentido práctico mantener y dilatar un usufructo que ha cesado por efecto de la sentencia firme de división de condominio y de la posterior subasta realizada, a más de la actitud asumida por las partes, equiparable a alguno de los supuestos de extinción mencionados, sin que por eso se intente crear una causal de finalización no contemplada legalmente”, completó el magistrado.
“Es que si el usufructo se constituyó en consideración a una relación de pareja, unión estable u otro tipo de vinculación, en caso de separación o disolución, ha de interpretarse que el usufructo debe extinguirse frente a la acción de división de condominio de un condueño ante el otro, ambos titulares de la nuda propiedad y también usufructarios, que no resultaron adjudicatarios tras realizarse la partición mediante subasta judicial”, observó el camarista.
El vocal destacó que “asimismo, es dable notar que el nudo propietario debe abstenerse de todo acto material o jurídico que pueda dañar el goce del usufructuario o restringir su derecho; advirtiéndose en la especie la ya subrayada ausencia de compatibilidad entre el condominio y la existencia recíproca de un usufructo entre condóminos”.
El miembro de la Sala afirmó que “en este sentido, existe en el caso una cuestión que contribuye a sellar la suerte adversa del recurso interpuesto, a saber, la conducta procesal desplegada por el propio actor, que denota a la vez la mentada incompatibilidad entre la coexistencia de un usufructo gratuito (y recíproco) y la pretensión (admitida) de fijación de un canon locativo”.
“No porque un condómino no pueda respecto del otro reclamar dicho canon por el aprovechamiento que el restante realice de la totalidad de la cosa común, sino por cuanto -mediando un usufructo gratuito y recíproco- no podría un nudo propietario, reclamar del otro como usufructuario una contraprestación onerosa por el uso de la cosa dada en usufructo (arg. art. 2914 del C.Civ.), lo que revela una postura contradictoria de parte del accionante, no solo con su pretensión y la naturaleza del usufructo, sino además abusiva, desde que lo reclamado implicaría acceder a la división del condominio, sumando un canon locativo y que además se respete su usufructo”, añadió el integrante de la Cámara.
Zunino manifestó que “tales extremos revelan la conclusión del referido derecho real y la violación por parte del actor de la doctrina de los propios actos. En tal orden de ideas se ha resuelto que, como una derivación necesaria e inmediata del principio general de buena fe, resultan inadmisibles las alegaciones que importan ponerse en contradicción con los propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces”.
“Y acaso por todas las razones expuestas –pese a la irretroactividad de la ley, no obstante mencionarlo de lege ferenda para este particular caso- el nuevo Código Civil y Comercial establece en su art. 2152 inc. “d” la extinción del usufructo por el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente, en concordancia con lo que prescriben los arts. 2129, 2145 y 2151 del mismo cuerpo legal”, consignó el juez.