La Sala D de la Cámara Civil condenó a una empresa desarrolladora y a una inmobiliaria a indemnizar a los actores por los vicios ocultos en inmuebles que vendieron. Los jueces aplicaron el nuevo Código Civil y Comercial.
En los autos "Burroni Hermes y otro c/ Fondo Inmobiliario S.A. y otros s/ daños y perjuicios", los integrantes de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Patricia Barbieri, Osvaldo Onofre Álvarez y Ana María Brilla de Serrat, determinaron, por mayoría, que una empresa desarrolladora y una inmobiliaria debían indemnizar a los accionantes por los vicios ocultos en los departamentos que entregaron.
Los rubros indemnizatorios fueron los de daño moral y material, y los jueces aplicaron las nuevas precisiones del Código Civil y Comercial al respecto de estos presupuestos de responsabilidad civil.
En su voto, el juez Onofre Álvarez consignó que "en materia contractual el ejercicio regular de los derechos de las partes no puede quedar ajeno a los altos principios y directrices que están legalmente prescriptos en la realización y cumplimiento de los negocios; como lo son, a guisa de acotado e ilustrativo ejemplo y conforme se señalizara. la buena fe, la lealtad y la probidad -conf. CNCiv., Sala A, 08.11.1979, LL 1980-B, 640- y que deben ser apreciados objetivamente; aplicando a cada situación el criterio de lo que hubieran hecho dos personas honorables y razonables".
El magistrado afirmó que "ello es así, pues no tan solo la buena fe sino -además- la seguridad jurídica se encontrarían gravemente resentidas si goza de tutela judicial la conducta de quien traba una relación jurídica con otro y luego procura cancelar parcialmente sus consecuencias para aumentar su provecho. En efecto, nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con la asumida anteriormente".
El camarista afirmó que esto es así "máxime cuando los denominados deberes secundarios de conducta u obligaciones implícitas que les incumben a los contratantes -como suelen ser los efectos post-contractuales- apuntan a imponer a cada refrendario la obligación de hacer cuanto esté a su alcance para darle plena satisfacción a las legítimas expectativas de la otra parte".
El vocal consignó que "tamaños postulados se entrelazan -en el caso de autos- con homólogos exordios que surgen de lo acrisolado por el art. 902º del Cód. Civil y sus pariguales arts. 1061°, 1065°, 1067° y conc.del Código Civil y Comercial Unificado de la Nación, mediante los cuales se solidificara una cardinal regla académica e irrefragable corriente jurisprudencial que pondera e incluye a una nutrida gama de actividades, de la que resulta que la responsabilidad emergente de los hechos y sus consecuencias se encuentra en íntima relación con el compromiso de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas".
"De suerte tal que, cuando mayor sea ese deber en virtud de las funciones que se desempeña, mayor habrá de ser la responsabilidad por las consecuencias posibles y que, en los contratos que suponen un grado de confianza especial entre las partes, la misma se estima por la condición especial de los agentes; extremos éstos que han sido remozadamente consagrados en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación Unificado", afirmó el miembro de la Sala.
El integrante de la Cámara precisó que "de igual modo, sin perjuicio de lo precedentemente analizado y en lo que atañe a la actividad desplegada por la contumaz empresa codemandada URBANIZACIONES PILAR S.R.L. ("Tizado Propiedades") se tiene ahincado que el denominado contrato de corretaje -conforme términos que dimanan de los arts. 1345°, sgtes. y conc. del Código Civil y Comercial Unificado- se configura cuando una persona se obliga ante otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o de representación con ninguna de las partes".
"Siendo un acuerdo "sui géneris", accesorio, bilateral, consensual y no formal para cuya existencia basta la conformidad tácita de las partes, traducidas por la simple aceptación de la intervención del corredor -en el caso, inmobiliario- sin protestas, ni reservas y por el cual el comisionista se obliga, mediante una retribución, a buscar una persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del acuerdo en beneficio del comitente", completó el sentenciante.
Onofre Álvarez señaló que "como se advierte el propósito legal es tutelar el trabajo de intermediación y el derecho a su recompensa cuando ha sido eficiente y aún cuando no hubo podido serlo si el fracaso de la transacción no le resulta imputable e irrogando una relación de confianza que cualquier reticencia u omisión del verdadero estado de la cosa vendida, aún culpable, descalificaría al intermediario".
El juez explicó que "se basamenta, al respecto, que el corredor inmobiliario tiene la obligación -no tan solo- de comprobar la capacidad legal de las personas para celebrar el negocio que se intermedia; de verificar la existencia de los instrumentos que acreditan el título invocado por el comitente; de recabar -en el caso de inmuebles- la certificación del Registro de la Propiedad correspondiente sobre las condiciones del dominio, gravámenes y embargos que afecten al transmitente".
"Sino que -además y como liminar exigencia adicional- la de proponer y de presentar el negocio que se presente con exactitud, precisión y claridad de modo tal de no sorprender o turbar al eventual adquiriente en orden a las condiciones materiales o corpóreas que integran y componen el objeto transaccional", agregó el magistrado.
El camarista precisó que "con lo expuesto se desprende o avizora que el mentado diestro no es un mero nuncio o simplón mensajero; toda vez que su función o cometido no se limita a comunicar las pretensiones de una de las partes a la otra, llevando y trasladando mensajes; debe producir el acercamiento y colaborar en la gestión de la operación, en su concreción, informando, ilustrando, asesorando, tasando, averiguando en los registros, etcétera".