Quiebra precaria

El Superior Tribunal de Justicia de La Pampa estableció que las viviendas sociales entregadas por el Instituto Provincial de la Vivienda, en forma precaria, no constituyen un activo patrimonial susceptible de ser llevado al proceso falencial, en tanto no se haya perfeccionado la compraventa, con la correspondiente escritura traslativa de dominio.

En primera instancia se clausuró el procedimiento por falta de activo y se estableció que el propietario era el IPAV. Luego, la Cámara de Apelaciones revocó el pronunciamiento por entender que los derechos y acciones que emanan de la adjudicación en venta de una vivienda por el IPAV forman parte del activo ejecutable de la fallida.

Según el informe de sindicatura, la fallida no posee bienes para realizar pero la controversia se centró en resolver si el inmueble era ejecutable. La referida adjudicación se realizó con una garantía hipotecaria en primer grado de privilegio a favor del IPAV, debiéndose firmar la correspondiente escritura traslativa de dominio, lo que no aconteció.

El caso llegó al STJ pampeano, donde los jueces advirtieron que en la sentencia de Alzada “sólo se analizó que la adjudicación en venta que el IPAV realizó a favor de la señora G., le otorgaba un derecho que posee un cierto valor económico y por tanto integra su activo y debía incorporarse a su patrimonio”.

“Como se observa la Cámara no se ha pronunciado acerca de la naturaleza jurídica de ese derecho, así como tampoco analizó (…) si dicho inmueble se encontraba o no excluido del desapoderamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 de la LCQ”, añadió.

Los magistrados también consignaron que “habría que respetar los derechos de retroventa y de preferencia que tiene el IPAV”, y resaltaron que incluso este organismo “podría desadjudicar el inmueble a la fallida si ésta incumpliera con las obligaciones pactadas”.

De este modo, los jueces le dieron la razón al recurrente cuando alega que el “derecho que tiene la fallida sobre el inmueble es precario y revocable por lo que no resultaría susceptible de ejecución forzada”.

Los magistrados también consignaron que “habría que respetar los derechos de retroventa y de preferencia que tiene el IPAV”, y resaltaron que incluso este organismo “podría desadjudicar el inmueble a la fallida si ésta incumpliera con las obligaciones pactadas”.

En definitiva, el Tribunal concluyó que la adjudicación “habilita la transmisión del dominio mediante compraventa a celebrarse por escritura pública, pero ello no revoca ni mejora el estatus del derecho que tiene la fallida sino hasta que no ocurra efectivamente la escritura pública que recién entonces le transfiere el derecho civil de dominio”.

“En otras palabras, antes de la escritura, la adjudicataria sigue siendo una tenedora precaria, carácter que puede perder si, por ejemplo, deja de habitar el inmueble o de pagar las cuotas o los impuestos”, concluyó el fallo.