La Justicia rechazó una sentencia de primera instancia en la que no se hacía lugar a un pedido de desalojo alegando que no se había dado los preceptos del artículo 676 del Código Civil. Pero el fallo de Cámara aludió el mismo precepto y estimó que se configuraba el caso previsto en ese artículo. Entendieron que el locador puede no ser dueño pero, de todas formas, deducir la acción de desalojo.
“El artículo 676 ter del Código Procesal Civil y Comercial amplía las causales que pueden invocarse para la desocupación inmediata (desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato), como así también los legitimados pasivos sobre los que puede recaer el instituto en análisis: locatario, sublocatario en caso de sublocación, comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando no se ha cumplido la finalidad convenida, tomador de leasing caído en las causales de impago de cánones o plazo vencido.”
Bajo los preceptos de esa manda normativa es que los integrantes de la Sala I de la Cámara Civil y Comercial de Lomas de Zamora dictaminaron la procedencia de un desalojo, en los autos “V., M. M. y otro/a c/R., M. V. y otro/a s/Desalojo por falta de pago”, que había sido rechazado en primera instancia, donde el juez entendió que no se configuraron los alcances de los artículos 676 y 676 ter del Código Civil.
Precisaron en primer lugar que “conforme el artículo 1510 del Código Civil, todos los que tengan la administración de sus bienes, pueden locar sus cosas y tomar las ajenas en locación, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubieren puesto a su derecho. Por ello para dar en locación, basta tener facultad de administración y no es necesaria la de disposición, porque la locación es un acto de administración”.
Por eso, entendieron que “para ser locador, no es necesario revestir la calidad de propietario y es por ello, que el locador está legitimado activamente para deducir acción de desalojo, conforme lo ha establecido la jurisprudencia casi unánime”.
Pero teniendo en consideración las particularidades del caso, los jueces advirtieron que “sin embargo, hay una difundida corruptela en los procesos de desalojo, donde el demandado opone – con evidente finalidad dilatoria – la excepción de falta de legitimación activa, invocando desconocer la calidad de propietario del accionante”.
Así es que invocaron “el nuevo artículo 676 ter de la normativa de forma en estudio”, que “expresamente dispone que en los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 676 bis”.
“Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.”
Los camaristas consignaron que “esto supone que debe aplicarse el procedimiento del artículo 676 bis del mismo ordenamiento el cual dispone que, en los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el Juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar”.
Por este motivo es que “el Juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante”.