¿PH positivo o PH negativo con el nuevo Código Civil?

La vieja ley 13.512 de Propiedad Horizontal (PH) quedó relegada desde hace más de una semana, con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial: en el nuevo cuerpo normativo, aunque de forma más extensa, se define taxativamente este concepto, y se agregan nuevas definiciones en cuestiones como el consorcio y el consejo de administración.

 

Pero, ¿qué tan positivos son estos cambios? Diario Judicial dialogó con asociaciones afines a los PH y estas pusieron de relieve los problemas que se pueden llegar a presentar con respecto a la renovada normativa.

 

En primer lugar, vale recordar la vieja definición de Propiedad Horizontal consignada en la ley 13.512: “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”.

 

El artículo 2.037 del Código Civil y Comercial expresa, en cambio: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

 

Por supuesto, el nuevo cuerpo normativo ahonda mucho más en diversas cuestiones que son de sumo interés para definir de forma, valga la redundancia, taxativa sobre, por ejemplo, espacios comunes. Se reconoce la incorporación de espacios como solariums, gimnasios y otro tipo de estructuras que aparecen en las nuevas construcciones.

 

La abogada Carmen Krisaton, de la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH), señaló a Diario Judicial que “nuestra vieja ley 13.512 tenía un montón de vacíos legales, y fue creada en un momento para la propiedad horizontal y donde menos se utilizaba era en ese tipo de propiedades, sino sobre todo en verticales. Si bien la ley era vieja había una gran cantidad de jurisprudencia y doctrina sobre su aplicación”.

 

“El problema que se presenta ahora es que no tenemos jurisprudencia ni doctrina, y todos los temas que presentan dudas para los abogados y jueces no tienen una fuente en donde puedan evacuarse. A medida que esto se empiece a ir articulando se avanzará en este sentido, pero por ahora es todo muy novedoso”, explicó la letrada.

 

La integrante de la ADEPROH destacó, sin embargo, varios puntos del Código: “Hasta ahora se discutía si un consorcio era una persona jurídica o no, y había jurisprudencia y doctrina para ambos lados y básicamente costaba consensuar un acuerdo al respecto. Hoy la ley establece claramente que es una persona jurídica”.

 

“También se daba un problema cuando había que notificar a un consorcio; ¿dónde debía llevarse a cabo la notificación? ¿Cuál era el domicilio del consorcio? ¿El de la oficina del administrador? ¿El de un miembro del Consejo de Administración? Ahora se establece claramente que el consorcio es el domicilio”, añadió Krisaton.

 

La abogada Victoria Loisi, de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH), afirmó que “hay algunos cambios positivos, aunque todo depende de la óptica con que se lo mire. Por ejemplo, desde la responsabilidad del Consejo de Administración, o “detalles” de las asambleas: hoy con el 5% del total del edificio pueden convocarse, por determinados temas que, de cualquier forma, son bastante amplios. Esta posibilidad con el 5% es positiva”.

 

Pero, en otro orden, aseguró que “la definición de propiedad horizontal es un desastre. Quizás sea una palabra bastante fuerte pero no sabemos de dónde se toma la idea de persona jurídica y de la definición que se da de esta propiedad horizontal nueva”.

 

“Antes tenía un derecho de dominio de mi departamento, ahora pasaría a ser otra cosa, ahora queda la duda de qué pasaría con la nueva definición de derecho de propiedad horizontal que para nosotros es más confusa. Y ocurre que el consorcio es una persona jurídica y nosotros nos preguntamos qué pasaría si quiebra esta persona jurídica”, expresó la letrada.

 

La integrante de la LCPH consignó: “Si me preguntaran qué opino de la definición actual de la propiedad horizontal, diría que es más confusa que antes. No sé qué va a pasar con la jurisprudencia de acá en adelante, porque los reglamentos de los consorcios están pergeñados con la ley vieja, son contratos, deberían mantener su vigencia. Ahora, ¿en  qué se va a mantener la vigencia y en qué no?”.

 

 

La vieja ley expresaba ciertas facultades para los propietarios: “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal”.

 

También consignaba que “los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan”.

 

El Código Civil y Comercial, en cambio, precisa que “cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas”.

 

En cuanto a prohibiciones, la ley 13.512 establecía que los ocupantes destinen sus departamentos “a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”, entre otras cuestiones.

 

El Código Civil y Comercial, en cambio, prohíbe “destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; depositar cosas peligrosas o perjudiciales”.