Una Comunidad de Propietarios de un edificio en Madrid demandaron a los dueños de un departamento para que cesen con la actividad de alquiler turístico o vivienda de uso turístico que llevaban adelante en su unidad, por entender que iba en contra de la normativa de propiedad horizontal, pero su planteo fue rechazado en primera instancia y tras ser apelado a la Audiencia Provincial de Oviedo se mantuvo la postura de grado, lo que fue apelado una vez más por los actores que llevaron la discusión hasta la Sala de lo civil del Tribunal Supremo de Madrid.
Se trataba de un edificio de 20 plantas divididas en departamentos independientes de los cuales 17 se destinaban a locales y 55 para vivienda, con accesos diferenciados. Dos unidades de esas 55 eran de propiedad de los demandados que las inscribieron en el Registro de Empresas Turísticas como viviendas de uso turístico pese a la oposición de los vecinos que fuera desestimada administrativamente.
Y si bien extrajudicialmente los propietarios expresaron a los representantes de los vecinos que cesarían con la actividad, finalmente no cumplieron con su compromiso, lo que motivó que finalmente los mismos iniciaran la acción por entender que esa explotación con fines turísticos vulneraba los estatutos sociales que expresamente determinaban que en las unidades que componían la parte destinada a viviendas del edificio, “no podían ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo, reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”, por lo que requerían el cese inmediato de las actividades turísticas que a su entender eran una actividad comercial prohibida.
Por lo que si bien se destinaban a la residencia de los usuarios, también se llevaba adelante una actividad empresarial publicitada en el mercado turístico y dado que en el caso los estatutos hacían una distinción de actividades inclusive en los acceso al lugar para evitar molestias, de lo que se derivaba que en los inmuebles en discusión se realizaba una actividad comercial prohibida por el estatuto, por lo tanto la demanda debía ser admitida, con costas.
Para los demandados, el uso turístico de los inmuebles no contrariaba el estatuto porque no dejaba de ser un uso residencial, lo que era defendido por la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias que en casos análogos declaró que “la vivienda que se destina a alojamiento turístico temporal no pierde por eso su carácter residencial, debiendo distinguirse la actividad de la propiedad (arrendamiento) del uso del bien arrendado”.
Para el juzgado de primera instancia, el derecho a la propiedad privada no podía ser limitado por la mera indicación de su carácter de residencial en la descripción del inmueble, por lo que no se podía prohibir a los demandados a darle un destino de viviendas de uso vacacional, ya que no dejaba de ser residencial, a lo que la Audiencia provincial de Asturias agregó también que en el caso se evidenciaba una paradoja porque las viviendas se destinaban a un fin empresarial sin modificar su uso, pero los estatutos no establecían un criterio que permita distinguir el uso residencial de la vivienda de otro que sin alterar su destino no pudiera o mereciera calificarse como tal, limitándose el estatuto a prohibir actividades mercantiles que difieran del uso residencial, lo que no ocurría en el caso.
Llegado el caso ante el Tribunal Supremo, se interpretó que como en el caso la actividad estaba explotada por una sociedad mercantil con ánimo de lucro que se sometió voluntariamente al régimen jurídico en la materia al inscribir los departamentos para turismo, con ello se asumían una serie de obligaciones y requisitos que determinaban que la actividad de la empresa explotadora no se desarrollaba extramuros de los inmuebles litigiosos, sino también en su interior, por lo que si bien se destinaban a la residencia de los usuarios, también se llevaba adelante una actividad empresarial publicitada en el mercado turístico y dado que en el caso los estatutos hacían una distinción de actividades inclusive en los acceso al lugar para evitar molestias, de lo que se derivaba que en los inmuebles en discusión se realizaba una actividad comercial prohibida por el estatuto, por lo tanto la demanda debía ser admitida, con costas.